买家的有关成本
银行费用：
包括折扣点，申请费，信用报告，文件准备，承销/截止后审查和评估费等费用 根据银行和贷款产品而变化（从贷款机构获得贷款费用估计）
银行律师 $800-$1250
UCC -1申请费 $75-$125
搬家定金 (可退款) $500-$1000
搬家入住费 （不可退款) $300-$1000
购买申请费 $350-$1000
大豪宅税 价格为1,000,000美元以上时为购买价格的1％
买方律师费用 费用根据交易复杂程度而定
维护费或管理费收费调整 买方向卖方退还任何预付维护费用或管理费用
以下的费用仅限购买共有公寓
任何裁判和抵押权搜索费用 $350
融资/承兑协议费用 $250-$500
以下的费用仅限购买合作公寓
房权保险 大概约4美元为每1,000美元的购买价格
房贷房权保险 大概约1美元每1,000美元的贷款金额
房地产税调整买 买方向卖方退还 任何预付房地产税
纽约州房贷记录税 如按揭贷款金额低于50万美元,税率为1.80％,如果按揭贷款金额为50万美元以上税率为则为1.925％
产税和市政调查费用 $500
房权契约记录费 $250
房贷记录费 $200
单位所有人的授权书记录费用 $125
房权过户人士参与费用 $300
买方附加结算成本 – 仅限新建
开发商律师费用 $2500-$3500
开发商纽约州和纽约市转让税 转让税计算并添加到购买价格（仅用于税务目的），然后根据大量涨价重新计算（可能触发豪宅税）
居民经理公寓（如适用）) 根据买方在购买的大楼占用百分比计算
周转资金捐助 周转基金捐款一次费用等于2个月的管理费费用

 

卖家的相关费用

卖方经纪人费用 销售价格的6％
卖方的律师费 根据交易的复杂程度而决定
搬家定金（可退款） $500-$1000
搬家费（不可退款） $500-$1000
纽约市不动产转让税
* 住宅交易转让税 如果销售额为50万美元或以下，则为销售价格的1％。售价超过50万美元的销售价格的1.425％
*商业/散货销售转让税 如果两个或更多的独立单位同时出售给同一买方，则适用商业转移税率，即销售价格为50万美元或以下的销售价格的1.425％，如果超过50万美元，则为销售价格的2.625％
纽约州转让税 0.4％的销售价格
纽约州估计资本增值税 在过户期间支付的估计收益的8.97％除非（i）卖方是纽约州居民在出售时或（ii）财产是卖方的主要住所在过去5年中的2，或（iii）卖方设立了1031税务延期交易
联邦预扣税( FIRPTA) 如果卖方是非豁免外国人，10％-15％的购买价格将会被保留
以下费用只限于合作公寓出售
翻转税（如果适用） 每间大厦不同
股份转让税 每股0.05美元
转让人员手续费或合作公寓公司律师费用 $500-$750
纽约市转让税申报费 $100
支付银行律师费 $450-$550
UCC-3申请费 $75-$125
以下费用只限于共有公寓出售
申请/维修费 $500-$1000
抵押贷款已付清记录费 每房贷$110
按揭抵押贷款的收取费用 每房贷$250

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房产权拥有者的优势

  • 更多住房选择:一般来说，出租房屋的类型和位置选择较少。如果您正在寻找一种特定类型的公寓或房屋或有兴趣住在某个社区，您可能需要购买。
  • 税收优势:您在房贷利息和房地产税上支出的大部分资金可从您的应纳税所得额中扣除。
  • 房价潜在升值:您的住宅的价值可能随着时间的推移而增加，成为您宝贵的资产和智慧的投资。
  • 自主权:作为一个房主，比起作为一个租客,你将有更多的自主权来改变你的住宅.而且，作为一个房主,与租客不同，您有一定的保障，只要您准时支付应付的一切与房子有关的费用，你就不会像租客一样被驱逐或被迫搬移。

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房贷条例：预合格与预批准与贷款承诺信

  • 房贷初期合格信 ( Pre-Qualification letter)：确定您将能够贷多少房贷金额的最快方法是预先获得房贷初期合格信。为了获得房贷初期合格信，您只需通过电话联系房贷专员，并向房贷专员提供您的收入，资产和负债情况等等。在评估这些信息后，房贷专员会告知您您有资格获得的贷款金额。房贷初期合格信不包括对您的信用调查，对您提供的信息的验证或您有意购买的房业的评论，所以这不是一个确定的事情。然而，预先合格的贷款金额将让您了解您将能够借款多少。(绝大多数卖家和卖家经纪一般不接受房贷初期合格信).
  • 房贷初期批准信 ( Pre-Approval Letter)：要获得房贷初期批准信，您需要完成贷款申请，并向贷款人员提供贷款人必要的文件，以验证您的收入和资产，包括前两年的纳税申报单，工资支票底，W-2报表和您最近的银行对账单。房贷专员将计算您的债务与收入比率，检查您的未偿还债务和其他每月财务义务，并包括信用调查，以信用卡和其他贷款来检查您的信用和付款历史。完成此过程后，您将收到一份房贷初期批准函，告知您获得批准的具体房贷金额。获得房贷初期批准信件很重要，它在竞争性投标情况下给您带来优势，因为卖方将知道您有资格获得房贷，并且更接近获得贷款承诺。
  • 贷款承诺信：一旦您签署了房屋购买合同并将其提交给您的房贷专员，贷款资格认证过程的最后一步就是获得贷款承诺信。贷款承诺信仅在贷款机构批准您和您希望购买的房产后才发行。贷款承诺信是贷款机构向您提供特定金额的贷款的正式承诺，但房屋价值评估必须处于相同销售价格或销售价格以上的，并对您的收入和资产进行最终验证，确认您的信用档案自您提交了您的贷款申请以后没有任何不利的改变。

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不同类型的房地产

  • 单户住宅：在美国，单户住宅是最常见的房屋形式。所有权由契约证明，给予房屋及其所在地的“费用简单”所有权。房主负责房屋的所有房地产税，保险费，家电杂费和维护费用。
  • 共有公寓：公寓位于美国几乎所有城市。像单户住宅一样的公寓被认为是不动产，买方通过从卖方收到房产权来获得公寓的所有权。公寓单位拥有者不拥有建筑物，而是拥有公寓的内部空间和建筑物的一部分（称为“公共区域”或“共同要素”），有权使用建筑物的公共区域，如社区设施，洗衣房，停车位和走廊。一般来说，公寓所有者可以经公寓董事会许可改变其公寓内部，只要其更改不会对建筑物的结构或系统产生不利影响，或干扰邻近公寓邻居。
  • 合作公寓：合作公寓在纽约市很常见，但在其他州相对不常见。合作公寓公司拥有该大厦，包括个别公寓和公共区域。该公司根据其在建筑物内的大小和位置发布在每个公寓中分配的股票。作为合作公寓的股份拥有者，您也可以从公司获得专有租赁，让您有权在公寓里居住。大多数合作公寓公司都有以整个大厦做抵押借贷款，每个股东可以获得房贷购买自己的公寓。大多数合作公寓公司限制购买者可以借款购买其公寓的金额等于购买价格的50％至80％的金额。为获得房贷，买方承诺将其股份和租赁作为贷款抵押品，并授权贷款机构在公寓所在的县提交统一商业代码融资声明（UCC-1），贷款机构有留置权。每个合作公寓公司由一个当选的董事会管理，其权力来自公司注册证书，章程，房屋规则和专有租赁。合作公寓公司的董事会确定合作公寓公司的年度预算，并对大厦的运营情况作出一切决定，包括基础抵押的金额，不论买方或分租人在大楼内的购买或转租申请是否获得批准被拒绝，审查和批准对公寓进行维修和更换，对建筑物进行修理和资本改进，以及从股东收取的每月维护费用以支付大厦的运营费用。作为合作公寓股份拥有者，您向合作公寓公司支付每月维护费用，以支付属于您份内的大厦的每月维护费费用。通常，大厦的运营成本包括地产税，大厦做抵押贷款每月支付，保险，电杂费和雇员成本。
  • Cond-op：Condop是一个住宅合作大楼，其底层（通常由商业单位（如办公室或零售店）组成）转换为由外部投资者或原始赞助商拥有的独立公寓单位的大厦。如果合作公寓公司不拥有大厦的公寓部分，大厦将不会收到商业租户支付的任何租金。但是，大多数人在描述Condop的时候，一般都解释Condop住宅单位的分租和销售政策与共有公寓类似。

****以上信息由Keith A. Schuman，Esq 律师提供。 Schuman＆Associates LLC;他的办公室电话号码 212.490.0100或 电邮 [email protected]。